Puse la mitad de mi valor neto en estas inversiones

Sep 28, 2023

La mayoría de los inversores ponen casi toda su riqueza en bonos y acciones. Viniendo de una familia de empresarios e inversores de capital privado, nunca entiendo realmente el atractivo de este enfoque.

Los bonos son fáciles de gobernar porque literalmente no pagan nada y no protegen contra la inflación. A lo sumo, brindan beneficios de diversificación, pero esta diversificación tiene un costo elevado y en su mayoría es innecesaria para los inversores orientados a largo plazo.

En el otro,las acciones son un poco más complicadas . En teoría, han generado buenos rendimientos durante largos períodos de tiempo. Sin embargo, esto es muy teórico. La mayoría de los inversores individuales nunca se beneficiaron de estos buenos rendimientos porque la extrema volatilidad y la falta de ingresos finalmente hacen que pierda la paciencia. Muy pocos son los inversionistas que se aferraron a las mismas acciones durante décadas sin haber entrado y salido alguna vez.

Además, cuando invierte en acciones, se supone que debe comprender en qué invierte. Pero seamos realistas por un segundo. Esto puede sonar un poco provocativo, pero a menos que seas un hombre de negocios, probablemente sepas muy poco sobre negocios. Dirigir una pequeña empresa y comprender todas sus complejidades es extremadamente difícil e impredecible. La mayoría de los que lo intentan terminan fallando.

Entonces, cuando compras acciones de una empresa multimillonaria como Apple (AAPL), Netflix (NFLX) o Amazon (AMZN), ¿es realmente realista entender estas inversiones?

Debe hacer suposiciones muy complejas e inciertas sin siquiera estar profundamente involucrado con la empresa. Los analistas profesionales no pueden hacerlo con precisión, y probablemente esté invirtiendo a tiempo parcial como pasatiempo.

Nunca pude entender estas existencias, pero reconocí esta limitación. La mayoría de las personas sonsobreestimando groseramente sus habilidades como inversor. Piensan que pueden elegir a los ganadores y vencer al mercado.

En realidad, el 99 % de los inversores en acciones activos tienen un rendimiento inferior al de los fondos indexados y los ETF pasivos. Un estudio realizado por JPMorgan encontró que el inversionista promedio obtuvo solo un rendimiento anual del 2,6 % durante los últimos 20 años:

Así que creo que es justo decir que las acciones son malas inversiones para la gran mayoría de los inversores. Pueden generar pocos ingresos, son muy volátiles y, en última instancia, te dan una sensación de especulación que te hace perder la paciencia y entrar en pánico.

Las acciones y los bonos están fuera. Son malas inversiones para la mayoría de las personas.

¿Qué nos deja esto?

Siempre he visto mucho más atractivo invertir enbienes raíces.Paga ingresos altos y estables, protege contra la inflación, se aprecia con el tiempo y es muy simple de entender.

Tienes un inquilino que paga el alquiler. El valor de la propiedad se aprecia como resultado del aumento de la demanda, a pesar de la oferta limitada (no están haciendo más terrenos en lugares atractivos). Y puede financiar una buena parte con una hipoteca barata para alcanzar de manera realista una rentabilidad anual del 12 % al 15 %.

Compre a una tasa de capitalización del 6-7%

Financia la mitad al 3%

Apreciar en un 2-3% por año

= 12-15% de rentabilidad anual

Lo que es más importante, los inversores inmobiliarios realmente obtuvieron estos rendimientos porque, a diferencia de los inversores en acciones, es poco probable que los inversores inmobiliarios entren en pánico y vendan en el peor momento. Los bienes raíces pagan muchos ingresos, lo que le ayuda a ser paciente.

Durante largos períodos de tiempo, los bienes raíces han generado tasas de rendimiento más altas (sin apalancamiento) que las acciones y los bonos, a pesar de pagar más ingresos y ser menos riesgosos:

Los bienes inmuebles son la clase de activos más grande del mundo y, sin embargo, la mayoría de los inversores apenas invierten en ellos fuera de su residencia principal. Prefieren acciones y bonos tradicionales sobre comunidades de apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, terrenos madereros y otras inversiones inmobiliarias.

hago lo contrario Y esto es lo que hace que mi enfoque de inversión sea único.

Yo personalmente invierto más de50% de mi patrimonio neto en bienes raíces.Y a pesar de tener experiencia en bienes raíces de capital privado, invierto principalmente en REIT que cotizan en bolsa.

Ahora, ya sé que muchos de ustedes dirán:

Pero…Los REIT son acciones, ¿verdad?

Y la respuesta corta es sí. Técnicamente hablando, los REIT están estructurados como corporaciones, y usted invierte en ellos comprando acciones de la empresa.

Sin embargo, en la práctica, los REIT son inversiones inmobiliarias y muy diferentes de las acciones tradicionales. Lo que es más importante, los REIT no pagan impuesto sobre la renta de sociedades, deben distribuir el 90 % de sus ingresos en dividendos y solo pueden invertir en bienes inmuebles.

Los inversionistas privados a menudo serán propietarios de bienes raíces a través de una sociedad limitada, una LLC o una corporación. No lo convierte en una "inversión en acciones", sigue siendo un bien inmueble. De hecho, los rendimientos de los REIT y los bienes raíces están cerca deperfectamente cointegrado en torno a los mismos factores según estudios de Cohen & Steers (CNS). No es una gran sorpresa si considera que los REIT no poseen nada más que bienes raíces.

Creemos que los REIT son las mejores inversiones libra por libra que puede hacer. Combinan los atributos positivos de los bienes raíces:

Con todos los atributos positivos de las acciones:

Básicamente, combina las ventajas y elimina la mayoría de las desventajas de ambas clases de activos. Y es por eso que prefiero los REIT a las inversiones inmobiliarias de capital privado.

Usted ahorra el costo de cierre de ~ 5-10%, tiene liquidez diaria, diversificación, fácil escalabilidad de capital y administración profesional.Obtiene los rendimientos de los bienes raíces sin todos sus riesgos y desventajas.

De hecho, los REIT en realidad han producido rendimientos incluso más altos que los bienes raíces privados. Esto es sorprendente para muchos, pero escúchame:

Este último punto es especialmente importante porque permite que los REIT emitan regularmente nuevas acciones, las reinviertan con un diferencial positivo y aumenten el flujo de efectivo a un ritmo más rápido de lo que sería posible para los inversores privados. Los REIT comúnmente aumentan el flujo de efectivo en un 5% por año. En comparación, los inversionistas inmobiliarios privados están contentos si pueden aumentar el flujo de efectivo en un 2% anual.

Como resultado,Los REIT superan a los bienes raíces privados en ~4% por año según un estudio producido por Cambridge. Durante los últimos 20 años, los REIT generaron un rendimiento total anual del 14 % en promedio, incluso a pesar de atravesar la gran crisis financiera intermedia:

Sin embargo, esto no significa que valga la pena comprar cada REIT. Al igual que con las acciones, la mayoría de los REIT están bastante valorados, algunos están sobrevalorados y solo unos pocos están infravalorados.

Como ejemplo,Ingresos de Bienes Raíces (O), un favorito del sector, cotiza a 22x FFO y un rendimiento de dividendos del 3,7%. Puede ser un mejor valor que las acciones regulares, pero tampoco es particularmente atractivo.

A continuación, presentamos algunas inversiones REIT atractivas en dos de mis subsectores REIT favoritos: REIT de arrendamiento neto y REIT extranjeros.

Los REIT de arrendamiento neto son los más seguros y predecibles de todos los REIT. Esto se debe a que arriendan propiedades con plazos de arrendamiento excepcionalmente largos de 10 a 15 años, aumentos de alquiler automáticos y sin responsabilidades del propietario. En general, el inquilino debe pagar incluso los impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento.

A la mayoría de los REIT de arrendamiento neto les quedan más de 10 años en sus arrendamientos y, por lo tanto, incluso si entramos en recesión mañana, seguirían obteniendo un flujo de efectivo constante para financiar dividendos sostenibles.

El punto dulce aquí es encontrar un REIT de arrendamiento neto que rinda > 5% y tenga un crecimiento anual de > 5%. Combinados, esto da como resultado una rentabilidad total anual superior al 10 % sin ninguna expansión de valoración.

Obtener rendimientos de dos dígitos de una inversión resistente a la recesión es muy atractivo tan tarde en el ciclo. Y por esta razón, los sobreponderamos en gran medida en nuestra cartera principal.

En este momento, la mayoría de los REIT de arrendamiento neto están sobrevaluados y no cumplen con los requisitos de ingresos y crecimiento que enumeramos anteriormente. Sin embargo, quedan algunas empresas infravaloradas.

Un gran ejemplo que hemos estado comprando últimamente esEspíritu Realty Capital(SRC).

SRC es muy similar a Realty Income (O). Ambos son dueños de propiedades de arrendamiento neto orientadas al servicio con una gran cantidad de restaurantes de servicio rápido, gimnasios, estaciones de servicio y supermercados. Propiedad de Dollar General (DG) propiedad de SRC:

fuente

A SRC le quedan más de 10 años en sus arrendamientos y un flujo de efectivo muy confiable, al igual que Realty Income. Sin embargo, la principal diferencia es la valoración.

SRC paga un rendimiento de dividendos del 6,5 % y ha guiado un crecimiento AFFO por acción del 6,5 % en 2020. Esto da como resultado un rendimiento total del 13 %.

Pero hay más Estimamos que SRC está infravalorado en al menos un 20% en relación con sus pares. Suponiendo que se necesiten tres años para que se corrija el error de fijación de precios, los accionistas de SRC estarían preparados para obtener una rentabilidad total anual de ~15-20 % de un REIT defensivo.

En el mercado volátil de hoy, esta es una gran oportunidad que estamos comprando.

Otra oportunidad atractiva esPropiedades EPR (E.P.R.). EPR es diferente de otros REIT de arrendamiento neto en que se enfoca en propiedades de arrendamiento neto más exclusivas, como cines, complejos de golf, áreas de esquí y otros. Propiedad de AMC (AMC) propiedad de EPR:

fuente

El mercado no está seguro de cómo valorar estos activos. La mayoría de los inversores los perciben como propiedades más riesgosas. En realidad, EPR disfruta de algunas de las métricas de cartera más resistentes de todos los REIT con tasas de ocupación que nunca caen por debajo del 97%.

En este momento, EPR disfruta de arrendamientos de 13 años y una cobertura de renta de 1.8x en promedio. Esta cobertura de alquiler es resistente y constante año tras año. Por lo tanto, su flujo de efectivo se encuentra en realidad entre los más predecibles de todos los REIT.

EPR paga un rendimiento de dividendos de ~12%, que acaba de aumentar, y disfruta de una tasa de crecimiento normalizada de ~5%. Combinados, esto da como resultado un rendimiento total anual del 17 %, pero al igual que SRC, creemos que EPR está preparado para una expansión múltiple material de FFO en los próximos años. EPR tiene un precio de 10x FFO, mientras que algunos de sus pares REIT de arrendamiento neto de casino cotizan a 16x FFO. Creemos que es la EPR la que debería negociarse con una valoración superior dado su largo historial de rendimiento superior y una mejor diversificación de la cartera. A medida que el múltiplo se expande más cerca de 15x FFO, los accionistas obtienen un rendimiento anual de ~20%, a partir de un REIT de arrendamiento neto altamente predecible.

Alrededor del 25% de mis inversiones inmobiliarias están en el extranjero. Esto me permite diversificar mi cartera de bienes raíces, reducir su riesgo y aumentar su rendimiento.

La mayoría de los inversores REIT nunca buscan oportunidades en el extranjero debido a las dificultades percibidas de invertir en un mercado extranjero. En realidad, esto es tan fácil como invertir en REIT estadounidenses.

Debe solicitar permisos comerciales a su corredor. Luego, debe convertir su moneda a la moneda extranjera. Finalmente, anotas el ticker correcto y compras acciones. También hay un gran error cuando se trata de impuestos. Muchos inversores se niegan a invertir en el extranjero debido a las retenciones de impuestos. Lo que ignoran es que la mayoría de los países tienen tratados para evitar la doble tributación. Por lo tanto, puede usar esta retención de impuestos como un "crédito fiscal" en su país de origen para evitar pagar impuestos nuevamente. Recomiendo hablar con un experto en impuestos, pero esto realmente no es difícil.

Es especialmente desafortunado que los inversores se salten los REIT extranjeros porque las mejores oportunidades a menudo se encuentran en los mercados internacionales que se pasan por alto.

Hoy, más de 30 países han adoptado un régimen REIT:

fuente

En High Yield Landlord, invertimos mucho en Europa y Asia, pero nos hemos mantenido alejados de África y Oriente Medio. Hemos descubierto que muchos REIT extranjeros están mal administrados con conflictos de intereses flagrantes. Como ejemplo, en Asia es común que los patrocinadores de REIT desarrollen propiedades con una entidad separada y luego hagan que el REIT compre estas propiedades a precios elevados. Esta no es una transacción en condiciones de plena competencia y los inversores REIT de EE. UU. no la tolerarían. Sin embargo, en Asia, todavía se salen con la suya.

Y así, el criterio de inversión más importante en los mercados REIT internacionales es la gestión y su alineación de intereses. Al eliminar los REIT que están mal administrados, puede omitir inmediatamente más de la mitad de los REIT.

En Asia, hay dos patrocinadores que tienen muy buena reputación. Estos sonCapitaLand(OTCPK:CLLDF) yÁrbol de arce . Administran muchas entidades REIT y la mayoría de ellas están muy valoradas.

Sin embargo, quedan algunas excepciones. Como ejemplo,Árbol de arce del norte de Asia (Negociado en Singapur con el ticker SGX:RW0U) se cotiza actualmente a un mínimo de 52 semanas. Posee propiedades en Hong Kong, China y Japón. Se desempeñó muy bien desde su salida a bolsa hasta que estallaron los disturbios en Hong Kong. El sentimiento de la acción recibió un golpe. Y esto fue seguido inmediatamente por la crisis del Coronavirus. Como resultado, el vehículo insignia de Mapletree en el norte de Asia ahora cotiza con un rendimiento de dividendos del 6,5 % (generalmente más cercano al 4 % de rendimiento) y está posicionado para una fuerte alza una vez que se encuentre una solución para el coronavirus.

Gateway Plaza, Beijing – Propiedad propiedad de Mapletree North Asia:

Fuente

En Europa, nos gustan los países más ricos del centro y norte de Europa. Alemania, Finlandia y Suecia presentan buenas oportunidades en este momento. El mercado REIT del Reino Unido también es barato y creemos que el mercado está reaccionando de forma exagerada al Brexit. Como ejemplo,tierra británica (OTCPK:BTLCY), un blue chip local con una gran cartera de propiedades trofeo en Londres, actualmente tiene un precio con un descuento del 50 % respecto al NAV y paga una rentabilidad por dividendo del 6 %. Disfruta de un balance de fortaleza y está recomprando sus acciones para crear valor a largo plazo.

Actualmente, invertimos en 30 de las ~300 oportunidades REIT (incluidos los mercados internacionales). Estas inversiones representan aproximadamente la mitad de mi patrimonio neto. Al ser muy selectivos e invertir solo en los REIT que creemos que están infravalorados, podemos obtener altos ingresos, con un buen margen de seguridad y un potencial de apreciación a largo plazo:

es la combinación derendimiento, valor, crecimiento y seguridad que diferencia nuestra estrategia de la de otros inversores en acciones. No puede obtener este nivel de ingresos y seguridad de las existencias regulares. Al menos, no hemos descubierto cómo lo harías.

Los inversores están despertando lentamente a esta realidad. Todavía hace 20 años, los inversores apenas invertirían en bienes raíces. Hoy en día, los bienes raíces representan aproximadamente una cuarta parte de las carteras de las instituciones. Y para 2030, se espera que la asignación a bienes raíces alcance hasta el 40%:

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Con esta mente, ¿estamos equivocados al destinar tanto en bienes raíces? ¿O simplemente estamos por delante de la curva? ¡Comparte tus pensamientos en la sección de comentarios! Como siempre, ¡gracias por leer!

Propietario de alto rendimientoes la mayor comunidad de inversores inmobiliarios en Seeking Alpha con ~1500 miembros a bordo. tenemos más170 reseñas de cinco estrellasde miembros felices que ya se están beneficiando de nuestra cartera de bienes raíces con un rendimiento del 8%.

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Este artículo fue escrito por

Jussi Askola es un ex inversionista de bienes raíces de capital privado con experiencia trabajando para una firma de inversión de más de $250 millones en Dallas, Texas; y realizar la adquisición de propiedades en Alemania. En la actualidad, es el autor de "High Yield Landlord", el servicio de bienes raíces número 1 en Seeking Alpha. Únase a nosotros para una prueba gratuita de 2 semanas y obtenga acceso a todas mis ideas de inversión de mayor convicción. ¡Clic aquí para saber más!

Jussi también es el presidente de Leonberg Capital, una boutique de inversión orientada al valor que se especializa en valores inmobiliarios con precios incorrectos que a menudo se negocian con grandes descuentos en el NAV y rendimientos excesivos. Además de haber aprobado todos los exámenes CFA, Jussi tiene una licenciatura en finanzas inmobiliarias de la Universidad de Nürtingen-Geislingen (Alemania) y una licenciatura en administración de propiedades de la Universidad de Gales del Sur (Reino Unido). Es autor de artículos académicos galardonados sobre inversiones en REIT, ha aparecido en numerosos medios de comunicación financieros, tiene más de 50 000 seguidores en SeekingAlpha y ha establecido relaciones con muchos de los principales ejecutivos de REIT.

EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD: Jussi Askola no es un asesor de inversiones registrado ni un planificador financiero. La información en sus artículos y sus comentarios en SeekingAlpha.com o en cualquier otro lugar se proporciona únicamente con fines informativos. Haga su propia investigación o busque el consejo de un profesional calificado. Tu eres responsable de tus propias decisiones de inversión. El arrendador de alto rendimiento está gestionado por Leonberg Capital.

Divulgación del analista: soy/somos SRC largo; EPR; BTLCY; MNA. Escribí este artículo yo mismo, y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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