Prepararse y sacar provecho de otra crisis inmobiliaria

Oct 08, 2023

Rasi Bhadramani

Mi tía abuela Maudelle Finley falleció recientemente a la edad de 99 años. Esa es la misma edad que falleció mi abuela hace unos años.

Espero tener los mismos genes que estas maravillosas damas, que no eran mujeres ricas, pero fueron bastante bendecidas por tener la salud de su lado durante casi un siglo completo.

Dado el hecho de que ambos vivieron tanto tiempo, estoy convencido de que fueron fuertemente influenciados por la caída del mercado de valores de 1929.

Mi abuela a menudo me contaba sobre su vida de niña y la adversidad que enfrentaron sus padres al crecer en una pequeña granja familiar en la zona rural de Carolina del Sur.

Cuando me enteré del fallecimiento de mi tía abuela la semana pasada, comencé a reflexionar sobre las similitudes en el tiempo que precedió a la Gran Depresión y en la actualidad.

Como se transmite en el clásico Cien años de valores de la tierra en Chicago de Homer Hoyt, antes de la Gran Depresión (de 1918 a 1926), la población de Chicago aumentó un 35% y el valor de la tierra aumentó un 150%, o alrededor de un 12% por año.

Luego, en 1926, el valor de la tierra se deterioró y luego cayó. Para 1933, el valor de la tierra en Chicago había caído alrededor de un 70% en general; las áreas periféricas cayeron aún más dramáticamente.

Recuerde, mi abuela y mi tía abuela eran solo niñas durante la Gran Depresión, un período en el que la Reserva Federal mantuvo las tasas de interés demasiado altas, lo que estranguló la economía.

Ambos fueron testigos, incluso cuando eran niños, del impacto de la caída del mercado de valores de 1929 que fue provocada por un colapso drástico en el sector inmobiliario. Sus padres (mis bisabuelos) eran granjeros y la tierra que poseían se volvió esencialmente sin valor, de donde se deriva el término "pobres".

Mis bisabuelos fueron testigos de la paralización del sistema bancario cuando los depositantes en pánico retiraron efectivo y, por supuesto, el desempleo se disparó. Fue la burbuja inmobiliaria que describió Homer Hoyt la que ayudó a desencadenar y luego empeorar la Gran Depresión...

…¿no te parece familiar?

Sé que mi abuela y mi tía abuela vivieron momentos muy estresantes y estoy muy agradecida de que ambas hayan podido vivir casi un siglo. Solo puedo imaginar cómo habría sido la vida durante la Gran Depresión, un período en el que los valores inmobiliarios estaban en picada...

La misma fórmula que vivieron en 1926 es la misma fórmula hoy:

Tasas en alza + inflación alta + crisis bancaria + valores inmobiliarios en declive

Así es, los cuatro de estos en 1929 y tenemos los cuatro de ellos hoy.

Para evitar un colapso bancario como el de 1929, los reguladores financieros han tomado algunas medidas agresivas para evitar el contagio en el sistema bancario; sin embargo, según nuestra investigación en iREIT™,creemos que la industria de bienes raíces comerciales podría continuar empeorando en los próximos 12 mesesy Jamie Dimon está de acuerdo,

"... los fuera de juego (la jerga de Wall Street para las consecuencias indirectas) en este caso probablemente serán los bienes raíces. Serán ciertos lugares, ciertas propiedades de oficinas, ciertos préstamos para la construcción. Podría ser muy aislado; no será cada banco."

El mercado hipotecario de bienes raíces comerciales para propiedades generadoras de ingresos es de aproximadamente $ 4.5 billones y alrededor del 80% de todos los préstamos bancarios provienen de bancos regionales. Estos "ciertos" sectores a los que se refiere Dimon son los préstamos multifamiliares y los préstamos para oficinas que representan más del 50% de los préstamos pendientes.

Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, alrededor de $728 mil millones (16 % del total de los préstamos) vencerán en 2023, y otros $659 mil millones (15 %) vencerán en 2024. Los bancos se han retirado drásticamente, y esto significa que muchos propietarios tendrán dificultades vencimientos de deuda de refinanciamiento de tiempo.

Una vez fui desarrollador de bienes raíces (durante más de dos décadas) y me alegro de no tener que preocuparme por refinanciar la deuda en este entorno. Es algo así como una propiedad de oficina "gran recesión".

Alrededor de $ 728 mil millones en préstamos vencerán en 2023 y alrededor de la misma cantidad en 2024, ¿de dónde obtendrán dinero estos propietarios para refinanciar sus propiedades?

Para los propietarios de bienes raíces pequeños y medianos, se avecinan tiempos difíciles, especialmente en los sectores de oficinas y multifamiliares más desafiantes.

Si bien hay algunos de los mismos ingredientes que la Gran Depresión,los bancos parecen tenerlo bajo control(al menos por ahora) y nuestra investigación sugiere que una recesión modesta es el resultado más probable.

Nuestro equipo está viendo cómo las valoraciones de los REIT inmobiliarios caen del orden del 20 % al 25 %, lo que significa que existe una ventana excelente para adquirir acciones en propietarios que poseen algunas de las propiedades más buscadas del mundo, y sin el riesgo de vencimientos de deuda.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) fueroncreado en 1960 para Average Joe and Jane para proporcionar ingresos confiablesy lo único que lamento es que desearía que mi abuela y mi tía Maudelle hubieran podido aprovechar los ingresos que generan estas acciones de primer nivel.

WP Carey (WPC) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces de arrendamiento neto diversificado ("REIT") que se especializa en propiedades de un solo inquilino. WPC tiene estructuras de acuerdos flexibles y adquiere propiedades a través de venta con arrendamiento posterior, adquisiciones de propiedades de arrendamiento neto existentes y construcciones a la medida.

WPC está diversificado geográficamente con propiedades en América del Norte y Europa y también está diversificado por tipo de propiedad. Su cartera incluye 1446 propiedades de arrendamiento neto que abarcan aproximadamente 176 millones de pies cuadrados. Adicionalmente cuentan con una cartera de 84 propiedades de self storage.

Su cartera de arrendamiento neto consiste en propiedades industriales y de depósito, propiedades comerciales, propiedades de oficinas y propiedades de autoalmacenaje que se arriendan en régimen de arrendamiento neto. Como porcentaje de su renta base anualizada ("ABR"), las propiedades industriales son su categoría más grande y contribuyen con el 27,3 % de su ABR, seguidas por las propiedades de depósito que contribuyen con el 24,2 % de su ABR.

El comercio minorista representa el 17,4%, la oficina representa el 17,2% y las propiedades de autoalmacenamiento de arrendamiento neto representan el 4,5% de su ABR. Su cartera de arrendamiento neto tiene un plazo de arrendamiento promedio ponderado ("WALT") de 10,9 años y una tasa de ocupación del 99,2%. Su cartera de self storage está formada por 84 inmuebles que contienen 52.105 unidades y tienen una ocupación del 91,5%.

WPC-IR

WPC tiene grado de inversión con una calificación crediticia BBB+ de S&P Global y cuenta con sólidas métricas de deuda que incluyen una deuda neta prorrateada a EBITDA ajustado de 5.8x, una deuda consolidada a activos brutos de 40.3% y un índice de cobertura de cargos fijos de 5.4x .

Su deuda tiene una tasa de interés promedio ponderada prorrateada de 3.1% y un plazo de vencimiento promedio ponderado prorrateado de 4.1 años. $306 millones o el 3.7% de su deuda total vence en 2023 y tienen $1.7 mil millones en liquidez total al incluir $385 millones de capital a plazo.

WPC-IR

Desde 2010, WPC ha tenido una tasa de crecimiento promedio ajustada de fondos de operaciones ("AFFO") de 4.22% y una tasa de crecimiento promedio de dividendos de 5.44%.

Pagan una rentabilidad por dividendo del 6,17 % que está bien cubierta con un AFFOtasa de pago del 80,19 % y actualmente cotiza a un P/AFFO de 13,02xque es un descuento a su múltiplo AFFO normal de 14.67x.

Gráficos RÁPIDOS

Si WPC vuelve a su múltiplo P/AFFO normal, daría como resultado una tasa de rendimiento anual total del 18 % para fines de 2024.

En iREIT™calificamos las acciones de WP Carey como COMPRA.

Gráficos RÁPIDOS

Bienes inmuebles digitales (DLR) es un REIT que se especializa en centros de datos. Tienen centros de datos en todo el mundo que atienden a alrededor de 5000 clientes con propiedades ubicadas en EE. UU., América Latina, Asia, Australia, Canadá, África y Europa.

Su cartera consta de 314 centros de datos que cubren aproximadamente 38,8 millones de pies cuadrados (excluyendo el espacio de desarrollo) y contiene 214 000 conexiones cruzadas. Al cierre del primer trimestre, Digital Realty tenía una tasa de ocupación del 83,7% y un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de 4,8 años.

Los centros de datos almacenan servidores y son mucho más especializados que otros tipos de bienes inmuebles. Deben tener sensores de calor y sistemas de enfriamiento para mantener los servidores funcionando sin problemas, sistemas de seguridad que incluyen cercas y cámaras inteligentes exteriores y múltiples capas de sistemas de acceso interior.

Además, deben construirse con la infraestructura en el lugar para extraer grandes cantidades de electricidad junto con fuentes de energía de respaldo para mantener un servicio ininterrumpido.

DLR - IR

Digital Realty tiene grado de inversión con una calificación crediticia BBB de S&P Global (perspectiva negativa) y tiene métricas de deuda razonables que incluyen una deuda neta a EBITDA ajustado de 7.1x, una relación de deuda a largo plazo a capital de 52.57% y un cargo fijo ratio de cobertura de 4,4x.

Su deuda es 97% quirografaria, 81% tasa fija, y tiene un plazo de vencimiento promedio ponderado de 5 años y una tasa de interés promedio ponderada de 2.8%.

DLR - IR

Digital Realty planea vender $2 mil millones en activos para reciclar en nuevos proyectos de desarrollo (con diferenciales de inversión positivos). En el primer trimestre de 2020, la empresa monetizó una participación del 10 % en un centro de datos en Ashburn, Virginia (junto con su socio vicepresidente), lo que demuestra el apetito por centros de datos bien ubicados y valoraciones sólidas.

Este activo se vendió a una valoración de casi $17 millones por megavatio, lo que representa una prima sustancial para los costos de desarrollo actuales para nuevos centros de datos en este mercado y una creación de valor significativa. La propiedad fue construida por el 50% del precio hace unos 13 años.

Durante los últimos 10 años, DLR ha tenido una tasa de crecimiento promedio de AFFO del 5,74 % y una tasa de crecimiento de dividendos del 5,29 %. Pagan una rentabilidad por dividendo del 4,66 % que está bien cubierta con un índice de pago AFFO del 81,33 %.

El desempeño de los precios de DLR ha tenido problemas durante el último año y medio, pero recientemente experimentó una apreciación significativa debido al aumento de la inteligencia artificial ("IA") y el papel que desempeñarán los centros de datos para respaldar los requisitos necesarios para la IA. Solo en el último mes, el precio de las acciones de DLR ha subido un 11,24 %.

Gráficos RÁPIDOS

Actualmente, DLR cotiza a un P/AFFO de 17,25x, que está muy por debajo de su múltiplo AFFO normal de 20,61x. Si la acción vuelve a su múltiplo AFFO normal, generaría una tasa de rendimiento anual total de aproximadamente el 20 % para fines de 2024.

En iREIT™ calificamos las acciones de Digital Realty como una COMPRA FUERTE.

Gráficos RÁPIDOS

Centros de regencia (REG) es un REIT que se especializa en centros comerciales anclados en comestibles. Su cartera consiste en más de 400 centros comerciales (~ 80% anclados por una tienda de comestibles) que cubren 51 millones de pies cuadrados alquilables brutos y atienden a más de 8,000 inquilinos con una tasa de arrendamiento de aproximadamente 95%.

Sus propiedades están ubicadas principalmente en Florida, California y Texas, además de tener una fuerte presencia en las regiones del Atlántico Medio y el Noreste del país.

Recientemente, REG anunció la adquisición dePropiedades Urstadt Biddle(UBA) que se espera que cierre a finales de este año (finales del tercer trimestre o principios del cuarto trimestre) y se espera que aumente inmediatamente sus ganancias operativas principales.

Urstadt Biddle posee centros comerciales al aire libre anclados en tiendas de comestibles que se encuentran principalmente en Nueva York, Nueva Jersey y Connecticut. UBA tiene 77 propiedades que cubren 5.3 millones de pies cuadrados de área bruta locativa ("GLA") y están arrendadas en un 94.2%.

Una vez que se haya cerrado la adquisición, la cartera pro forma de REG consistirá en 481 propiedades que cubrirán 56,4 millones de pies cuadrados de GLA y se estima que el 95% estará arrendado.

(REG - IR)

Regency Centers tiene una calificación crediticia BBB+ y sólidas métricas de deuda que incluyen una deuda neta a EBITDA operativo de 4.9x, una deuda a largo plazo a capital de 41.15% y un índice de cobertura de cargos fijos de 4.7x.

Su deuda tiene una tasa de interés promedio ponderada de 3.9% y un plazo de vencimiento promedio ponderado de 8.1 años. Adicionalmente tienen vencimientos mínimos en 2023 y tienen un total de $1,200 millones en liquidez.

REG - ES

Durante los últimos 10 años, REG ha logrado una tasa de crecimiento AFFO promedio de 6,34 % y una tasa de crecimiento de dividendos promedio de 3,18 %. Pagan una rentabilidad por dividendo del 4,61 % que está bien cubierta con un índice de pago AFFO del 75,87 %.

Gráficos RÁPIDOS

Actualmente, Regency Centers cotiza a un P/AFFO de 16,70x, que está muy por debajo de su múltiplo AFFO normal de 20,21x. Si REG puede volver a su múltiplo AFFO normal para fines de 2024, se traduciría en una tasa de rendimiento anual total de aproximadamente el 20 %.

En iREIT™ calificamos las acciones de Regency Centers como COMPRA.

Gráficos RÁPIDOS

Renta de Bienes Raíces (O) es un REIT que se especializa en propiedades independientes de un solo inquilino que se alquilan a largo plazo, triple neto. Si bien poseen principalmente propiedades minoristas resistentes al comercio electrónico, también poseen propiedades industriales y una propiedad de juegos.

En total son dueños o tienen participación en 12,237 propiedades con una tasa de ocupación del 99% que cubre aproximadamente 236.8 millones de pies cuadrados de espacio alquilable. Sus propiedades sirven a 1.259 inquilinos que operan en 84 industrias distintas y tienen un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de aproximadamente 9,5 años.

Realty Income es uno de los pocos REIT que puede reclamar el título de Dividend Aristocrat con 29 años consecutivos de aumentos de dividendos. Pagan dividendos mensuales y, por lo general, aumentan el dividendo cada trimestre. En total han decretado 634 dividendos mensuales y han entregado 102 aumentos trimestrales consecutivos.

Ingresos de Bienes Raíces - IR

Realty Income tiene una calificación crediticia de A- de S&P Global y un sólido balance con una deuda neta a EBITDA ajustado pro forma anualizado de 5.4x, una relación de deuda a largo plazo a capital de 41.21% y una relación de cobertura de cargos fijos de 4.6x. .

Su deuda es 90% tasa fija, 95% quirografaria, y tiene un plazo promedio ponderado al vencimiento de 5.9 años. Realty Income tiene vencimientos mínimos en 2023 y $3,100 millones en liquidez total al 31 de marzo de 2023. Además, tienen aproximadamente $1,500 millones de acciones a plazo sin liquidar y $1,000 millones de una oferta de bonos que cerró en abril.

Ingresos de Bienes Raíces - IR

Realty Income ha tenido una tasa de crecimiento AFFO del 6,99 % y una tasa de crecimiento de dividendos del 5,76 % durante la última década. Además de sus sólidas tasas de crecimiento, han sido muy consistentes con 26 de 27 años de crecimiento positivo de ganancias AFFO. Pagan un rendimiento de dividendos del 5,17 % que está bien cubierto con un índice de pago AFFO del 75,69 % y actualmente tienen un precio con descuento.

Gráficos RÁPIDOS

Actualmente, Realty Income cotiza a un P/AFFO de 14,98x, que es un descuento significativo respecto de su múltiplo AFFO normal de 19,17x. Los inversores podrían esperar una tasa de rendimiento anual total del 25 % si Realty Income cotiza de nuevo a su múltiplo AFFO normal para fines de 2024.

En iREIT™calificamos las acciones de Realty Income como COMPRA.

Gráficos RÁPIDOS

Propiedades VICI (VICI) es un REIT experiencial que se especializa en propiedades de juegos de casino. Poseen propiedades de trofeos icónicos que incluyen Caesars Palace Las Vegas, Venetian Resort Las Vegas y MGM Grand.

Su cartera consta de 50 instalaciones de juego en los EE. UU. y Canadá que cubren alrededor de 124 millones de pies cuadrados y que cuentan con aproximadamente 60,100 habitaciones de hotel, alrededor de 500 tiendas minoristas y más de 450 bares, restaurantes y clubes nocturnos.

Sus propiedades son operadas por los principales operadores de juegos y hotelería y se alquilan sobre una base de triple red. Además de sus instalaciones de juego, VICI posee 4 campos de golf de campeonato y 34 acres de terreno al lado de Vegas Strip que se pueden utilizar para futuros desarrollos.

VICI-ES

VICI se formó en 2018 y ha mostrado un crecimiento exponencial desde entonces.

Han sido muy activos en adquisiciones con algunos ejemplos recientes, incluida la adquisición del 49,9 % restante en la empresa conjunta MGM Grand y Mandalay Bay que tenían con Blackstone Real Estate Income Trust ("BREIT"), la adquisición de 4 propiedades de juego en Canadá a través de una transacción de venta con arrendamiento posterior con Pure Canadian Gaming y la adquisición del Gold Strike Casino ubicado en Tunica, Mississippi.

VICI-ES

VICI tiene grado de inversión con una calificación crediticia de BBB- de S&P Global y tiene métricas de deuda sólidas que incluyen un índice de apalancamiento neto de 5,9x, un índice de deuda a largo plazo sobre capital de 42,68% y un índice de cobertura de intereses de 3,12x.

Su deuda es 82% quirografaria, 99% tasa fija y tiene un plazo de vencimiento promedio ponderado de 6.6 años. Además, no se producen vencimientos de deuda en 2023 y VICI tiene $ 3.6 mil millones en liquidez total al final del primer trimestre.

VICI-ES

Desde 2019, VICI ha tenido una tasa de crecimiento AFFO promedio de 7,60 % y una tasa de crecimiento de dividendos promedio de 10,80 %. Pagan una rentabilidad por dividendo del 5,04 % que está bien cubierta con un índice de pago AFFO del 77,72 %. Además, VICI cotiza con un ligero descuento respecto a su valoración normal.

Gráficos RÁPIDOS

VICI cotiza actualmente a un P/AFFO de 15,37x, que se compara favorablemente con su múltiplo AFFO normal de 16,54x. Si VICI vuelve a cotizar a su múltiplo AFFO normal, daría como resultado una tasa de rendimiento anual total del 17% para fines de 2024.

En iREIT™ calificamos las acciones de VICI como COMPRA.

Gráficos RÁPIDOS

Como se ve a continuación, consideramos que estos cinco REIT de primer nivel son selecciones sólidas en este momento. La rentabilidad media por dividendo de estos cinco REIT es del 5,2 % (tasa de pago del 77 %) y la previsión de rentabilidad total media (por iREIT™) es del 20 % anual.

iREIT™

Los cinco REIT están incluidos en nuestro índice iREIT™ 100 High Quality Equity REIT y también forman parte del índice iREIT-MarketVector™ Quality REIT.

Recomendamos tener una posición central en estos REIT de alta calidad que se evalúan periódicamente en función de la calidad y el valor en iREIT™ en Alpha.

Dado el conservadurismo extremo de mi abuela y mi tía abuela, estoy seguro de que estarían de acuerdo con estas recomendaciones, especialmente en esta etapa del ciclo.

"Los años de pobreza desde la muerte de mi padre me habían tocado sólo ligeramente. Habían desarrollado en mi carácter unseria preocupación por el dinero, la voluntad de trabajar duro por pequeñas sumas, y unaconservadurismo extremo en todos mis hábitos de gastoben graham

Como siempre, gracias por la oportunidad de ser de servicio.

Nota del autor : Brad Thomas es un escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre acierta con sus predicciones o recomendaciones. Dado que eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel. por leer y comentar y espero sus comentarios a continuación.

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Este artículo fue escrito por

Brad Thomas es el director ejecutivo de Wide Moat Research ("WMR"), un editor de información financiera por suscripción que atiende a más de 100 000 inversores en todo el mundo. WMR cuenta con un equipo de analistas multidisciplinarios experimentados que cubren todas las categorías de dividendos, incluidos REIT, MLP, BDC y C-Corps tradicionales.

Las marcas de WMR incluyen: (1) iREIT on Alpha (Seeking Alpha) y (2) The Dividend Kings (Seeking Alpha) y (3) Wide Moat Research. También es el editor de The Forbes Real Estate Investor.

Thomas también ha aparecido en Barron's, Forbes Magazine, Kiplinger's, US News & World Report, Money, NPR, Institutional Investor, GlobeStreet, CNN, Newsmax y Fox.

Es el analista contribuyente número 1 en Seeking Alpha en 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 y 2022 (según las visitas a la página) y tiene más de 108 000 seguidores (en Seeking Alpha). Thomas también es autor de The Intelligent REIT Investor Guide (Wiley) y está escribiendo un nuevo libro, REITs For Dummies.

Divulgación del analista: Tengo/tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de DLR, O, REG, UBA, UBP, VICI, WPC, ya sea a través de la propiedad de acciones, opciones u otros derivados. Escribí este artículo yo mismo, y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Buscando la divulgación de Alpha: El rendimiento pasado no es garantía de resultados futuros. No se da ninguna recomendación o consejo sobre si alguna inversión es adecuada para un inversionista en particular. Es posible que los puntos de vista u opiniones expresadas anteriormente no reflejen las de Seeking Alpha en su conjunto. Seeking Alpha no es un corredor de valores autorizado, corredor o asesor de inversiones o banco de inversión de los EE. UU. Nuestros analistas son autores externos que incluyen tanto inversores profesionales como inversores individuales que pueden no estar autorizados o certificados por ningún instituto u organismo regulador.