Por qué vendí Spirit Realty y reinvertí en acciones preferentes de Spirit Realty (NYSE:SRC)

May 28, 2023

TanawatPontchour

Spirit Realty Capital (NYSE:SRC) es un REIT de arrendamiento neto diversificado con un historial irregular.

Durante algunos años, fui optimista de que SRC había cambiado de página y se había refinado hasta convertirse en una empresa que podía obtener un múltiplo de valoración en algún lugar en el mismo vecindario que la mayoría de sus pares REIT de arrendamiento neto. Hoy en día, estoy mucho menos seguro de eso.

Aunque SRC ahora cotiza con un rendimiento de dividendos del 7 %, recientemente vendí las acciones con un rendimiento de alrededor del 6,6 % y reinvertí las ganancias en las acciones preferentes Serie A con descuento del 6 % de Spirit (NYSE:SRC.PA) con un rendimiento de dividendos del 7 %. para asegurar un rendimiento del 7% que es mucho más seguro que el dividendo común.

Sin embargo, para explicar completamente por qué finalmente elegí vender SRC y pasar a sus preferidos, necesitamos viajar al pasado lejano de hace 20 años...

Spirit Realty fue fundada en 2003 como "Spirit Realty Finance Corporation". Originalmente, era una empresa privada, luego se hizo pública a mediados de la década de 2000, luego volvió a ser privada y finalmente se hizo pública una vez más en 2012 con su nuevo nombre: "Spirit Realty Capital".

En los últimos 20 años, el REIT ha tenido cuatro conjuntos diferentes de equipos de alta dirección y la estrategia ha cambiado ligeramente con cada uno.

El primer grupo de gerentes de 2003 a 2010, encabezado por el cofundador y entonces director ejecutivo y presidente de Spirit, Chris Volk (quien más tarde pasaría a ser cofundador y líder de STORE Capital), hizo crecer Spirit a alrededor de $3 mil millones en activos, casi un tercio de los cuales (30% por alquiler total a finales de 2010) eran tiendas Shopko.

Nota al margen: Shopko fue una cadena de tiendas departamentales que alguna vez fue popular y que cotizaba como una empresa pública durante la década de 1990 y principios de la de 2000, pero fue comprada por una firma de capital privado en 2005. La alta deuda y el debilitamiento de las ventas finalmente llevaron a la bancarrota del minorista en el finales de 2010.

Centinela del diario de Milwaukee

El segundo grupo de gerentes de 2011 a 2015, encabezado por el entonces director ejecutivo Tom Nolan y el entonces director de operaciones Pete Mavoides, hizo crecer el REIT a $ 8 mil millones en 2015 mientras reducía sustancialmente la exposición a Shopko (14 % a fines de 2014).

Pero hubo diferencias entre las respectivas estrategias de inversión de Mavoides, en ese momento presidente y director de operaciones de Spirit en su sede en Scottsdale, Arizona, y Nolan, que actuó como director ejecutivo remoto en Dallas. Estas diferencias llevaron a Mavoides a dejar Spirit y fundar Essential Properties Realty Trust (EPRT) un año después, en 2016, donde sigue siendo CEO en la actualidad.

Un año después de que Mavoides se fuera en 2015, el entonces director ejecutivo, Tom Nolan, trasladó la sede de la empresa de Scottsdale, Arizona, a Dallas, Texas. En el proceso, más del 80% de los empleados de Spirit abandonaron la empresa. Muchos de ellos, incluido el ex CIO de Spirit, Gregg Seibert, pasaron a trabajar con Mavoides para EPRT. Entonces, con la mudanza a Dallas, el equipo administrativo de Spirit se renovó casi por completo. Así: equipo directivo #3.

Si bien Nolan continuó reduciendo la exposición de Shopko (finalizando 2015 con el 9,1 % de la cartera), Spirit, bajo el equipo de gestión n.° 3, no tenía un costo de capital particularmente fuerte con el que trabajar ni una estrategia de inversión consistente cuando se trataba de adquisiciones. Se vendieron un puñado de tiendas Shopko en 2015, pero la mayor parte de la exposición de Shopko cayó porque Spirit estaba llenando su cartera con una combinación de propiedades minoristas sólidas con grado de inversión como Lowe's (LOW), Tractor Supply (TSCO) y Best Buy (BBY) y propiedades minoristas sin grado de inversión como salas de cine, concesionarios de automóviles y restaurantes como Applebee's.

En 2016, Spirit contrató al ex banquero de inversiones Jackson Hsieh como presidente y director de operaciones. Tal vez sabiendo que los controles de crédito del REIT necesitaban mejoras, el papel de Hsieh incluiría "responsabilidad de supervisión para la suscripción de créditos, nuevas inversiones y gestión de carteras y activos".

Espíritu Realty Capital

A finales de 2016, Shopko seguía siendo el mayor inquilino de Spirit con un 8,2 % del alquiler total. Pero en este punto, los problemas de Shopko eran bien conocidos y no había buenas opciones para lidiar con estas grandes propiedades.

En mayo de 2017, Nolan renunció como presidente y director ejecutivo. No se dio ninguna explicación por su partida, pero tal vez no se necesitaba ninguna. El anuncio de su partida se produjo días después del informe de ganancias del primer trimestre de 2017, que reveló una pérdida de ganancias después de que "un número inusualmente alto" de inquilinos minoristas y de restaurantes no pagaron el alquiler en lo que va del año.

Hsieh se instaló de inmediato como el nuevo presidente y director ejecutivo de Spirit (equipo de gestión n.º 4). Llegó con un fuerte sentido de lo que había que hacer para enderezar el barco. Fue citado diciendo:

Nuestro plan en el futuro se centrará de manera crítica en los desafíos de concentración de inquilinos y crédito para mejorar la rentabilidad de nuestra plataforma. Seguimos comprometidos con el crecimiento de la empresa de una manera que nos permita fortalecer nuestro balance general, preservar la liquidez y crear valor a largo plazo para los accionistas.

Unos meses después de la ascensión de Hsieh al escritorio del director ejecutivo, Spirit anunció que escindiría una parte significativa de sus propiedades más débiles en "Spirit MTA REIT" para separarlas de los activos principales y, en última instancia, deshacerse de ellas.

En el segundo trimestre de 2018, SRC completó la escisión y posteriormente redujo su dividendo para ajustarlo al tamaño de la cartera restante.

En enero de 2019, después de que su patrocinador de capital privado no pudiera encontrar un comprador para la cadena minorista, Shopko se declaró en bancarrota y comenzó el proceso de liquidación y cierre de muchas de sus tiendas, incluidas muchas propiedad de Spirit MTA REIT. Más tarde ese año, en septiembre, Spirit completó la venta de SMTA al Hospitality Properties Trust administrado externamente, que cambió su nombre a Service Properties Trust (SVC).

Emancipado finalmente del albatros de Shopko y la mayoría de las otras propiedades más débiles de Spirit, SRC disfrutó de uno de los mejores años de su historia en 2019. Solo en términos de precio, el REIT superó a sus pares de arrendamiento neto más grandes y venerables:

Con el enfoque recién descubierto y bien definido de Hsieh en propiedades arrendadas a grandes arrendatarios que cotizan en bolsa y de mayor crédito (quizás no del todo de grado de inversión, pero justo por debajo), parecía haber insuflado una nueva vida en Spirit Realty.

Se había formado una estrategia de inversión. Se habían puesto en marcha controles de calidad. El plan para restaurar la imagen de Spirit en la comunidad de inversionistas y, en última instancia, mejorar su costo de capital parecía prometedor. Y el apalancamiento estaba cayendo. Spirit terminó 2019 con una deuda a EBITDA de 4.9x, por debajo de 6.2x a fines de 2016 y 7.6x a fines de 2014.

Informe anual de la SRC 2016

A fines de 2019, la cartera de Spirit obtuvo alrededor del 44 % de los alquileres de inquilinos con grado de inversión o equivalentes, y ~49 % de los alquileres provino de empresas públicas.

... Y luego llegó el COVID-19. En la publicación de ganancias del primer trimestre de 2020, Spirit informó haber cobrado el 70 % del alquiler contractual en abril. El precio de las acciones se redujo a la mitad de febrero a abril.

Sin embargo, en última instancia, Spirit entregó AFFO por acción de $ 3.31 en 2020, solo un poco menos que los $ 3.34 de 2019.

Desafortunadamente, la trayectoria de expansión múltiple de SRC en 2019 parece haber sido detenida por COVID-19, luego por el aumento de las tasas de interés y ahora, quizás, por la amenaza inminente de una recesión.

Puede escuchar la decepción en la voz de Hsieh en una conferencia telefónica tras otra, el desánimo por la indiferencia del mercado hacia las acciones de SRC y tal vez cierta frustración porque sus esfuerzos no han sido reconocidos.

Pero, en verdad, incluso en 2019, SRC tenía mucho camino por recorrer antes de que su precio para AFFO estuviera en el mismo rango general que sus pares. Cuando escribí por primera vez sobre SRC en diciembre de 2019 (ver aquí), estaba optimista, porque pensé que la gerencia estaba haciendo todos los movimientos correctos para ganar ese múltiplo AFFO más alto.

Otro objetivo era mejorar la solidez del balance general para obtener una mejora crediticia a BBB+. Esto, a su vez, habría reducido el costo de capital de SRC y le habría permitido a la compañía competir por las propiedades netas de arrendamiento de la más alta calidad.

Lamentablemente, sin embargo, ese descuento en el costo del capital ha persistido para SRC, a pesar de las numerosas veces que argumenté aquí en Seeking Alpha que el REIT es "injustamente difamado por el mercado" y "de mayor calidad de lo que piensa el mercado". Y el objetivo de una calificación crediticia no se ha logrado.

Déjame ilustrarte esto. Ilustraremos la desventaja del costo de capital de SRC observando la medida más simple del costo de capital: el rendimiento AFFO.

Cuanto menor sea el rendimiento de AFFO, menor será el costo de capital y, por lo tanto, menor puede ser la tasa de capitalización en las adquisiciones mientras se mantiene un margen (acrecentador) adecuado. Por supuesto, todos los REIT de arrendamiento neto también operan con apalancamiento de deuda, lo que reduce su costo total de capital. Pero los mejores REIT de arrendamiento neto operan con capital común al 60% o más de su capitalización, lo que a su vez les ayuda a lograr una mejor calificación crediticia y, por lo tanto, a reducir el costo de la deuda en un ciclo de retroalimentación positiva.

Por lo tanto, tener un rendimiento AFFO más bajo es un bien importante y puro para un REIT de arrendamiento neto.

En 2019, cuando las cosas estaban mejorando para Spirit, el rendimiento AFFO del REIT promedió el 7,6 %, pero nunca bajó del 6,3 %. Mientras tanto, ese año, la propiedad de arrendamiento neto minorista promedio con grado de inversión se negoció a tasas de capitalización del 6% o menos, mientras que las propiedades industriales con grado de inversión se negociaron al 5% o menos.

Compare eso, por ejemplo, con el rendimiento AFFO promedio de 2019 de Agree Realty (ADC) de 4.4%. El rendimiento AFFO de ADC llegó al 3,8 % y al 5,2 % en 2019.

Del mismo modo, el rendimiento AFFO de Realty Income (O) 2019 promedió 4.8%, con un mínimo de 4.2% y un máximo de 5.5%.

National Retail Properties (NNN) promedió un rendimiento AFFO del 5,1 % en 2019, con un mínimo del 4,7 % y un máximo del 5,8 %.

Incluso en el mejor de los casos, SRC tenía una desventaja en el costo de capital.

Y luego, quizás en el entorno ideal para los REIT de arrendamiento neto en 2021, el rendimiento AFFO de SRC promedió el 7,1 %, pero nuevamente nunca bajó del 6,3 %. Y nuevamente, IG minorista ordenó tasas de capitalización del 6% o menos, e IG industrial ordenó tasas de capitalización del 5% o menos.

Una vez más, el rendimiento AFFO de SRC no pudo caer por debajo del 6,3%.

Y desde principios de 2022, el precio de las acciones de SRC ha tenido el peor desempeño entre su grupo de pares:

¿Significa esto que SRC ha tenido un mal desempeño en términos de fundamentos? No absolutamente no.

Vea, por ejemplo, algunas métricas de 2022:

SRC logró aumentar su AFFO por acción a un ritmo de un solo dígito el año pasado a pesar de su desventaja en el costo de capital. La gerencia pudo recaudar capital de manera oportunista y encontrar acuerdos con tasas de capitalización más altas que se ajustaban a sus restricciones de costo de capital. La tasa de capitalización de adquisición de efectivo promedio trimestral más baja el año pasado fue del 6,34%, mientras que la más alta fue del 7,27%.

Ya se trate de acciones, bonos o propiedades inmobiliarias, la inversión de alto rendimiento es complicada. Mayores rendimientos = mayor riesgo percibido.

Sin duda, SRC tiene mucho a su favor.

Para empezar, los incentivos parecen estar fuertemente alineados entre los accionistas y la gerencia. El 100% de la compensación basada en acciones para los ejecutivos de SRC está vinculada a métricas basadas en el desempeño. El año pasado, esas métricas no se vieron afectadas, por lo que la compensación de la gerencia sufrió un impacto significativo.

Y a pesar de la venta masiva de acciones, Hsieh continúa mostrando confianza en la cartera. Aquí hay un extracto de la Carta del CEO en el Informe Anual 2022:

Creemos que nuestra cartera se desempeñará con una volatilidad muy baja desde una perspectiva de flujo de caja, similar a la de una cartera de bienes inmuebles alquilados con grado de inversión.

Además, el balance general con calificación BBB de SRC está en excelente forma, con prácticamente toda la deuda fija y no garantizada. Ninguna deuda vence hasta 2025.

Presentación SRC Q4 2022

No hay nada mejor que esto en lo que respecta al balance.

Dicho esto, la competencia por las propiedades de arrendamiento neto ha sido feroz en los últimos años. No existe tal cosa como un almuerzo gratis, y no existe tal cosa como una tasa de capitalización más alta sin mayor riesgo. Al igual que el mercado de bonos, la fijación de precios en el mercado de arrendamiento neto es mucho más eficiente que en el mercado de valores. Si bien se puede comprar una acción con un solo clic, los inversores de arrendamiento neto pasan meses haciendo la debida diligencia antes de cerrar las propiedades. También lo hacen sus corredores, banqueros, etc.

Por lo tanto, cuando una propiedad de arrendamiento neto tiene un precio de capitalización superior al promedio, es casi seguro que no se debe simplemente al sentimiento demasiado pesimista de los inversores. Es de algunos riesgos reales y tangibles.

Es cierto que algunos de estos riesgos calculados han valido la pena, ya que algunos arrendatarios industriales obtuvieron mejoras crediticias después de la compra inicial de SRC, y algunas de estas propiedades con tasas de capitalización más altas se vendieron con enormes ganancias sobre los precios de compra originales.

Presentación SRC Q4 2022

Pero tenga en cuenta que todas estas propiedades de la historia de éxito se compraron en años en los que SRC tenía acceso a un fuerte costo de capital (2013) o un fuerte costo de deuda (2016, 2020, 2021) o ambos.

Mi preocupación es que, debido al alto costo de capital de SRC (específicamente el costo de capital), el REIT ahora está subiendo en la curva de riesgo y adquiriendo propiedades de mayor riesgo/menor crédito para asegurar mayores rendimientos.

¿Qué me da esta impresión? Bueno, considere las tres adquisiciones de propiedad industrial que la gerencia destacó recientemente:

Presentación SRC Q4 2022

Los tres acuerdos de adquisición industrial destacados del cuarto trimestre de 2022 tienen inquilinos respaldados por firmas de capital privado. Eso no es necesariamente algo malo en sí mismo. Ha habido algunas historias de éxito patrocinadas por PE, como Academy Sports and Outdoors (ASO). Pero para cada Academia, hay muchas otras historias de empresas que han languidecido después de las compras de PE, agobiadas por una gran deuda, sin crecer ni morir, simplemente actuando como vacas lecheras para que las empresas de PE las ordeñen.

El 90 % de las adquisiciones del cuarto trimestre de SRC fueron venta con arrendamiento posterior, lo que sugiere que la mayoría de las inversiones del trimestre fueron para inquilinos propiedad de PE. ¿Por qué? Porque en un momento en que las tasas de interés han aumentado en la medida en que lo han hecho, la monetización de bienes raíces a través de acuerdos de venta con arrendamiento posterior se vuelve más barata para las empresas respaldadas por PE altamente apalancadas que refinanciar la deuda con más deuda.

Ann Taylor / LOFT alguna vez fueron propiedad de Ascena Retail Group antes de que la empresa quebrara durante la pandemia, y varias de sus marcas de ropa (incluidas estas dos) se vendieron a una firma de capital privado. Sin embargo, es cierto que estas instalaciones son de última generación con alquileres muy bajos por pie cuadrado.

Forum Energy Technologies (FET), en el lado derecho de la imagen de arriba, es una empresa pública, por lo que sus finanzas están disponibles públicamente. La empresa tiene una calificación crediticia de CCC+ y más del 99 % de su carga de deuda sustancial vence en un solo año: 2025. La deuda de 2025 está en forma de notas garantizadas convertibles al 9 %. Están garantizados por "prácticamente todos los activos de la empresa".

FET tiene la opción de pagar esta deuda con efectivo disponible antes de la fecha de vencimiento de agosto de 2025, pero ¿con qué efectivo? Incluso en 2022, un gran año para los negocios relacionados con la energía como los FET, la ganancia bruta de la compañía apenas superó sus gastos de venta, generales y administrativos (gastos generales).

De hecho, desde el colapso del precio del petróleo en 2015, FET ha sido consistentemente no rentable.

No sería sorprendente que FET quiebre en algún momento de los próximos años, momento en el cual no sería sorprendente ver muchas de sus subsidiarias liquidadas en lugar de compradas y las operaciones continuaron.

Eso es lo que diferencia a FET, a mi juicio, del caso de las propiedades industriales arrendadas a Party City que SRC compró en 2019.

Presentación SRC Q4 2022

Sí, las propiedades de Party City tienen en común con las propiedades FET el alquiler bajo por pie cuadrado. Pero también tienen en común que, en el momento en que SRC compró las propiedades, las empresas estaban al borde de la bancarrota.

Lo que quizás no tengan en común es la misión crítica y la insustituibilidad. Una de esas propiedades de Party City es responsable de producir el 60% de los globos de mylar del mundo.

Por el contrario, los edificios de FET parecen ser en su mayoría más antiguos y carecen de misión crítica o especialización en sí mismos. Además, las ubicaciones parecen tener un poco más de riesgo. La ubicación de Luisiana, por ejemplo, está en South Lafayette, a unas 30 millas de la costa del Golfo, también conocida como callejón de huracanes.

Para ser justos, estas propiedades se arriendan a rentas por pie cuadrado tan bajas que parecería razonable suponer que se podrían obtener rentas de reemplazo a niveles similares o más altos en un escenario de liberación. Aun así, no se debe ignorar el riesgo superior al promedio de las malas ubicaciones y/o edificios antiguos que requerirían una inversión de capital sustancial para volver a arrendar.

Las propiedades de Shopko generalmente también tenían alquileres bastante bajos por pie cuadrado. Eso no los convirtió en buenas inversiones.

Forum Energy es solo un ejemplo. SRC invirtió un total de $ 312 millones en el cuarto trimestre de 2022, y Forum representa solo $ 34 millones de eso.

Pero, ¿el Foro es ilustrativo de una erosión más amplia en la calidad crediticia de los inquilinos? Me temo que puede ser.

Considere estos cambios en las métricas de toda la cartera:

Estos son cambios sutiles, sin duda, pero no van en la dirección correcta. Más inquilinos respaldados por PE, menos de grado de inversión y un poco menos de informes financieros a nivel de unidad/propiedad a SRC.

Esto me parece una prueba de que SRC está aumentando progresivamente el riesgo de adquisiciones para asegurar rendimientos lo suficientemente altos como para mantener un margen sobre su costo de capital relativamente alto.

Aunque las propiedades que SRC mantuvo después de la escisión de SMTA REIT en el segundo trimestre de 2018 son en su mayoría de mayor calidad, me temo que la administración se ha visto obligada a mezclar gradualmente más y más propiedades de menor calidad y mayor riesgo desde entonces debido a su costo de capital. restricción.

Algunas de estas inversiones han resultado bastante bien, como las destacadas anteriormente. Pero me preocupa que durante una recesión, muchos de estos inquilinos podrían "repentinamente" dejar de pagar el alquiler de una manera similar a lo que ocurrió en el primer trimestre de 2017, un evento que finalmente condujo a un cambio de director ejecutivo, una escisión de propiedades débiles y un recorte de dividendos. .

Esta es la maldición de un alto costo de capital. Obliga a los REIT a asumir mayores riesgos. Son riesgos calculados, sin duda, pero riesgos al fin y al cabo. Esos riesgos más altos a menudo resultan en pérdidas. E incluso si esas pérdidas no son devastadoras, son suficientes para mantener las acciones baratas y el costo del capital alto, lo que refuerza el ciclo.

El costo de capital de SRC no solo es marginalmente más alto sino significativamente más alto que el de sus pares...

...lo que me lleva a creer que el REIT debe estar asumiendo riesgos más que marginalmente más altos para asegurar el nivel de tasas de capitalización y el atractivo de los términos de arrendamiento que está obteniendo.

Como mínimo, seguramente no todas sus adquisiciones de propiedades sin grado de inversión de los últimos años resultarán ganadoras. Y no se necesitan muchos apestosos para arruinar una buena cartera.

A raíz del colapso del Silicon Valley Bank a principios de marzo, SRC.PA se vendió inexplicablemente desde alrededor de $24,15 hasta un mínimo de $21,12. Encontré esto desconcertante, porque SRC no tiene casi nada que ver con SVB. Aparentemente, el mercado recobró el sentido bastante rápido, porque el precio de SRC.PA casi ha vuelto a subir a su nivel anterior al colapso de SVB.

Dadas mis reservas sobre el costo de capital de SRC y la posible mayor asunción de riesgos, cambiar las acciones ordinarias (en ese momento) con un rendimiento del 6,6 % por las acciones preferentes con un rendimiento del 7 % tenía sentido para mí. Compré SRC.PA a $ 21,45, lo que me dio un 16,6% al alza a la par además del 7% de rendimiento.

La fecha de llamada de los preferentes ya pasó en octubre de 2022, pero dado el costo de las emisiones de capital de SRC, dudo que canjearlos sea una alta prioridad para la administración en este momento.

La capitalización de SRC.PA a valor nominal es de $ 172,5 millones, lo que representa aproximadamente el 1,9% del valor empresarial actual de SRC.

Si las acciones preferentes se venden nuevamente al territorio bajo de $ 20, los inversores podrían considerar comprarlas como lo hice yo.

¿Por qué SRC ha tenido el peor desempeño entre los pares citados anteriormente desde principios de 2022? Yo diría que se debe a que el mercado percibe que SRC está asumiendo riesgos por encima del promedio con sus adquisiciones recientes.

SRC ha guiado para el despliegue de capital de $ 700 a $ 900 millones este año. Las disposiciones deberían oscilar entre $225 y $275 millones, y el flujo de caja libre después de los dividendos debería rondar los $100 millones (suponiendo que SRC recaude tanta renta contractual como creen). El REIT no tiene capital a plazo disponible para retirar, pero puede retirar un préstamo a plazo con retiro diferido de $ 500 millones con una tasa de interés flotante que actualmente tiene un rendimiento efectivo del 5.7%.

Ponga todo eso junto y tendrá capital disponible para inversiones este año de $825 a $875 millones.

Quizás la mayor preocupación que las adquisiciones, sin embargo, es qué tan bien SRC podrá superar una recesión.

Una de las mayores esperanzas de los alcistas de SRC es que el REIT sea un objetivo de compra para un par más grande como Realty Income o una empresa de gestión de activos alternativos como Blackstone (BX). Pero Realty Income no parece interesado en más fusiones y adquisiciones después de su reciente adquisición de Vereit, y Blackstone no apunta al arrendamiento neto en sus adquisiciones.

Además, si tengo razón en que SRC se está arriesgando demasiado en sus adquisiciones recientes, los compradores potenciales lo descubrirán y se desanimarán.

Si le preocupa la resistencia a la recesión de SRC, así como su desventaja en el costo de capital, entonces podría considerar unirse a mí para cambiar a las acciones preferentes.

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Este artículo fue escrito por

Escribo sobre acciones de crecimiento de dividendos de alta calidad con el objetivo de generar el flujo de ingresos pasivos más seguro, más grande y de más rápido crecimiento posible. Mi estilo podría llamarse "Calidad a un precio razonable" (QARP) al servicio de la estrategia más amplia de inversión de crecimiento de dividendos de bajo riesgo, bajo mantenimiento y baja rotación. Dado que mi período de tenencia ideal es "de por vida", mi atención se centra en el crecimiento de los ingresos de la cartera en lugar de los rendimientos totales.

Mi formación y experiencia laboral anterior es en bienes raíces comerciales, razón por la cual tiendo a centrarme mucho en los fondos de inversión en bienes raíces ("REIT"). Actualmente, escribo para el grupo inversor High Yield Landlord.

Divulgación del analista: Tengo/tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de SRC,PA, ADC, O, NNN, WPC, EPRT ya sea a través de la propiedad de acciones, opciones u otros derivados. Escribí este artículo yo mismo, y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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